Schimmel, vocht of een uitgevallen verwarming kunnen redenen zijn die huurders recht geven op huurverlaging. Als huurder hoef je niet direct om een huurverlaging te verzoeken. Het volstaat als je de verhuurder over gebreken informeert met de mededeling dat hij niet het volledige huurbedrag zal ontvangen als hij het gebrek niet tijdig zal verhelpen.
Waarom huurverlaging
Een gebrek dat het gebruik van het gehuurde beperkt, is een huurgebrek. Huurverlaging is mogelijk indien gebreken het in de huurovereenkomst overeengekomen huurgenot van een woning of appartement beperken.
Letterlijk zegt het Burgerlijk Wetboek over Huurvermindering in Boek 7, Artikel 207
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
Als huurder hoef je niet expliciet en direct om een huurverlaging te vragen, maar je moet het gebrek wel melden aan de verhuurder. En uiteraard moet je de gewijzigde betaling aankondigen. Er bestaan kortingstabellen die een indicatie kunnen geven van de hoogte van de huurvermindering. Die moet je dan in mindering brengen als een percentage van de brutohuur.
Wanneer huurverlaging aanvragen
Huurders hebben altijd recht op huurverlaging als er een gebrek is dat een huurverlaging rechtvaardigt. Ze hoeven de huurverlaging niet aan te vragen. Het is voldoende als ze de verhuurder op de hoogte stellen van het gebrek en de verlaging aankondigen.
Wees niet bang om gebruik te maken van je recht op huurvermindering. Je verhuurder mag je om deze reden niet de huur opzeggen. Er is geen wettelijk opzeggingsrecht omdat een huurder verlangt dat zijn woning of appartement in de contractueel afgesproken staat verkeert.
Voorwaarden huurverlaging
- Het gebrek is pas opgetreden na ingang van de huurovereenkomst en niet bekend bij de huurder;
- Het gebrek was evenmin genoemd in de huurovereenkomst;
- Er is sprake van tijdelijk of permanent beperkt gebruik van het gehuurde;
- Het gebrek is van enige betekenis, essentieel voor passend gebruik van het gehuurde;
- Je hebt het gebrek niet zelf als huurder veroorzaakt.
Wat zijn redenen voor huurverlaging
Je kan als huurder een huurverlaging aanvragen als o.m. de volgende omstandigheden het in de huurovereenkomst overeengekomen gebruik van het gehuurde, tijdelijk of blijvend beperken:
- Schimmelvorming op de muren
- Vochtige kamers
- Ongedierte
- Waterschade
- Aanhoudende geurhinder
- Defect verwarmingssysteem
- Beperkte watervoorziening
- Aanhoudende geluidsoverlast
- Kapotte tegels
- Vuile vloerbedekking
Huurverlaging gebreken terugwerkende kracht
In sommige gevallen kan huurverlaging ook met terugwerkende kracht worden aangevraagd.
Als je de huur bent blijven betalen in de veronderstelling dat de problemen snel verholpen zouden zijn, is de kans groot dat je met succes een aanvraag voor huurverlaging met terugwerkende kracht kunt indienen.
Merk je bijvoorbeeld pas na enkele jaren dat je appartement een stuk kleiner is dan in het huurcontract vermeld, dan kan je huurkorting krijgen over de gehele voorgaande huurperiode.
Huurvermindering wegens geluidsoverlast
Of huurders recht hebben op huurverlaging bij geluidsoverlast, verschilt per geval. Een korting is gerechtvaardigd als het contractueel overeengekomen gebruik van woning of appartement door geluidsoverlast wordt beperkt.
Daarbij maakt het niet uit of het geluid afkomstig is van een buurwoning, door de verhuurder zelf wordt veroorzaakt (bijvoorbeeld bij een restauratie), of dat een bouwplaats voor het huis zorgt voor bouwlawaai waar de verhuurder geen invloed op heeft.
Is huurverlaging verplicht?
In de volgende gevallen kan je geen huurverlaging aanvragen:
- voor futiliteiten die de huurder zonder hoge kosten zelf kan verhelpen;
- bij defecten die opzettelijk zijn veroorzaakt;
- bij gebreken vermeld in de huurovereenkomsten met handtekening aanvaard;
- gevolgschade door het niet melden van gebreken aan de verhuurder.
Hoeveel huurverlaging?
Het precieze bedrag van de huurvermindering is afhankelijk van verschillende factoren :
- ernst van het gebrek
- duur van het ongemak
- hoe manifesteert zich het gebrek
Er zijn geen wettelijke bepalingen voor het berekenen van de huurverlaging. Er circuleren wel tabellen die moeten verhinderen dat huurders een te hoge huurvermindering aanvragen en de verhuurder die claim afwijst. De tabellen zijn gebaseerd op meerdere arresten, maar hebben geen rechtsgeldigheid. Ze dienen alleen als richtlijn.
Tabel huurvermindering
Huurgebrek | Huurverlaging |
zichtbare watervlekken | 2% |
Vochtige kinderkamer | 5% |
Bevroren waterleiding | 10% |
Minuten wachttijd tot water 45 graden is | 10% |
Schimmel achter kast | 15% |
Schimmel en vocht in de keuken | 20% |
Mottenplaag | 25% |
Schimmel in woonkamer | 50% |
Verwarmingsstoring in de winter | 70% |
Vocht en schimmel in keuken, woonkamer en slaapkamer | 80% |
Muizenplaag | 100% |
Langdurige totale uitval van verwarming of warmwatervoorziening | 100% |
Aan de hand van een andere tabel kan worden berekend hoe hoog de huurverlaging voor een individueel vertrek mag zijn, afhankelijk van de ernst van het gebrek en de daadwerkelijke waardevermindering.
Gastentoilet | 3% |
Bergruimte | 7% |
Balkon | 10% |
Badkamer | 10% |
Keuken | 10% |
Slaapkamer | 12% |
Huiskamer | 28% |
Hoe huurverlaging aanvragen?
Is het contractueel overeengekomen gebruik van je woning of appartement door een aantoonbaar gebrek tijdelijk of blijvend belemmerd, dan hoef je niet meteen al huurverlaging aan te vragen bij de verhuurder.
Het volstaat als je hem schriftelijk op de hoogte stelt van de gebreken en de gewijzigde betaling. Een eenvoudig stappenplan laat zien hoe je dit kan doen.
Documentatie van gebreken
Documenteer de gebreken die het gebruik van de woning tijdelijk of blijvend beïnvloeden. Doe dat met een korte beschrijving en foto's.
Verstuur een ingebrekestelling
Speel op zeker en informeer de verhuurder schriftelijk en aangetekend. Een bewijs van ontvangst van je melding kan later doorslaggevend zijn! Voeg als bewijs een korte omschrijving en eventuele foto's toe. Vraag hem het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen. Dat hangt uiteraard af van de ernst van het gebrek.
Wijs er tot slot op dat je de huur vanaf dan onder voorbehoud zult betalen en het bedrag zult verlagen als hij de gebreken niet binnen de gestelde termijn zal verhelpen.
Betaal de huur alleen nog onder voorbehoud
Heb je het gebrek schriftelijk aan je verhuurder gemeld, betaal dan je huur alleen nog onder voorbehoud. Reageert de verhuurder niet op je melding van gebreken, verlaag dan de huurprijs met het genoemde bedrag.
Stel de huurvermindering wettelijk veilig
Twijfel je of een gebrek aan je woning of appartement een huurverlaging rechtvaardigt en hoe hoog deze kan zijn, schakel dan en advocaat in. Die kan uitzoeken of je recht hebt op huurverlaging, een passend bedrag bepalen en je verhuurder verplichten het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen, anders zal je je huur verlagen.
Reacties
Een reactie posten